staunen, nicht ärgern

Immbobilienhype: perpetuum mobile?

Zur Zeit sind alle Leute mit dem An- bzw. Verkauf von Immobilien beschäftigt, bzw. reden von nichts anderem. Das ist das Megabusiness. Der Trick geht vereinfacht so. Kaufe eine Immobilie für, sagen wir mal, 350 000 Euro. Zahle, 50 000 Euro an, nimm, wir vereinfachen das jetzt, die Vereinfachung ändert an der grundsätzlichen Logik nichts, 300 000 Euro Kredit auf, der dann durch die Miete getilgt wird. Nach zwanzig Jahren, ist dann der Kredit ganz oder teilweise getilgt und du hast die Wohnung bzw. verkaufst sie wieder für 350 000 Euro, oder bei steigenden Immobilienpreisen sogar mehr, und der Gewinn ist dann das, was durch die Miete an Kredit schon getilgt ist. Also ganz vereinfacht, Zins- und Zinseszinz, die Kosten des Erwerbs, Grundwerbsteuer / Maklercourtage / Notar lassen wir weg, bzw. machen wir gleich, sieht dann so aus. Das ist bis jetzt Grundschule.

Kosten der Immobilie : 350 000 Euro
Anzahlung: 50 000 Euro
Kredit: 300 000 Euro

Sagen wir mal von dem Kredit werden in zwanzigt Jahren 200 000 Euro getilgt. Dann sieht der Gewinn so aus.

Verkauf der Immobilie: 350 000 Euro
Belastung 100 000 Euro
Anzahlung 50 000 Euro
Gewinn 200 000 Euro

Also: Für 350 000 hat er das Ding gekauft. Das hat er auf der Kralle. Von den ursprünglichen 300 000 Euro Kredit sind 200 000 Euro schon durch Miete gedeckt, bleiben also 100 000 übrig, die er an die Bank zahlen muss. verbleiben 250 000 Euro. Das ist aber auch noch nicht der Reingewinn, weil er ja 50 000 reingebuttert hat. Die muss man also abziehen, bleiben 200 000 übrig. (Mit Zins und Zinseszinz würde sich an dem Schema grundsätzlich nichts ändern. Ein Teil der 200 000 Euros gingen dann halt an die Bank.)

Das gibt dann bezogen auf das Eigenkapital eine sagenhafte Verfierfachung des Eigenkapitals in 20 Jahren. Wenn alle Leute an diese wundersame Geldvermehrung glauben, dann steigen auch die Immobilienpreise selbst, weil ja alle Leute, wie derzeit, Immobilien kaufen wollen. Das erhöht die Eigenkapitalrentabilität nochmal. Der Zins und Zinseszinz erhöht natürlich die Tilgungszeit des Kredites, was aber an der prinzipiellen Logik nichts ändert, wobei der Trick natürlich nur funktioniert, wenn der Zinssatz niedrig ist. Je niedriger der Zinssatz, desto besser funktioniert das Spiel.

Bislang verlangten die Banken noch eine Anzahlung, die könnte aber bei dieser perpetuum-mobile Logik auch wegfallen. Dann könnte der Zinssatz auch definitiv Null sein, an der Nullgrenze schrammt er ja derzeit vorbei. Das würde dann bedeuten, dass jeder sich an dem Spiel beteiligen könnte. Das Modell zu Ende gedacht sähe dann so aus.

Kosten der Immobilie: 350 000
Anzahlung 0
Kredit 350 000

Nehmen wir wieder an, dass in zwanzig Jahren 200 000 Euro getilgt werden. Dann sieht es so aus.

Verkauf der Immobilie: 350 000
Belastung 150 000
Gewinn 200 000

Das heißt bei Null Zinsen ist der Gewinn der gleiche. Egal ob man was anzahlt oder nicht. Das Argument der Banken ist klar. Die wollen einen Eigenanteil, damit sie sicher an ihr Geld kommen, falls der Kredit platzt. Also Wert der Immobilie 350 000, 50 00 aber schon bezahlt. Wird der Schuldner insolvent, wird die Immobilie für 350 000 verkauft und die Bank holt sich ihr Geld zurück. Bei Eigenkapital Anteil eben 300 000. Das das perpetuum mobile aber eine bombensichere Geschichte ist, das erzählen einem zumindest die Immobilienmakler, braucht es eigentlich keinen Eigenanteil. Die Bank hat 350 000 Euro Kredit vergeben und platzt der Gewinn, holt sie sich halt das Geld über Verkauf zurück. Sie bleibt dann lediglich auf den Verwaltungskosten kleben, aber wenn das business modell zumindest eine zeitlang funktionierte, dann ist ja zumindest ein Teil des Kredites über die Mietzahlungen bereits getilgt. (Ein Teil der Mietzahlungen müsste für die Instandhaltung der Immobilie genutzt werden, das würde bedeuten, dass die Tilgungsdauer länger ist, aber am grundsätzlichen Schema nichts ändern.)

Bei diesem perfekten perpetuum mobile kann also eigentlich jeder eine Immobilie erwerben und reich werden. Das einzige, was diesem perfekten Modell zum allgemeinen Reichtum entgegensteht, ist die Zentralbank, die unverschämterweise den Zins nicht auf alle Ewigkeit auf Null setzt.

Würde also die Zentralbank den Zins für alle Ewigkeiten auf Null setzen, das heißt z.B. solange qua Ankauf von Staatsanleihen auf dem Sekundärmarkt den Markt bis in alle Ewigkeit den Markt solange mit Geld fluten, bis der Zinssatz Null ist, mit dem Geld ist das wie mit den Kartoffeln, mit steigendem Angebot sinkt der Preis, dann könnte jeder eine Immobilie kaufen.

Wie sähe der Endzustand in diesem perfekten perpetuum mobile aus? Irgendwann wäre ein Punkt erreicht, wo alle Immoblien, komplett fremdfinaziert sind. Das heißt, die Mieten würden an die Banken zur Tilgung des Kredites weitergereicht. Die Leute würde also keine Miete mehr bezahlen, sondern Zins und Tilgung. Immobilien würden ständig gekauft, verkauft, gekauft, verkauft. (Was ja tatsächlich derzeit passiert.) Klingt irgendwie nach Gaga-Ökonomie und das ist es auch.

Tatsächlich ist es das, was derzeit mehr oder weniger, wenn auch im Detail ein bisschen komplizierter, tatsächlich passiert. Das Problem dabei ist, dass die Gesellschaft insgesamt hier kein bisschen reicher wird. Werden Bestandsimmobilien lediglich gekauft, verkauft, wieder gekauft und wieder verkauft ändert sich am Angebot an Immobilien gar nichts. Diese Art der wirtschaftlichen Aktivität ist gesamtgesellschaftlich komplett sinnfrei.

Es stellen sich jetzt zwei Fragen. Wird a) dieses auf den ersten Blick perfekte perpetuum mobile irgendwann gestoppt und ist es b) kompatibel mit der marktwirtschaftlichen Ordnung.

Unter realistischen Bedingungen, also wenn die Nebenkosten des Erwerbs berücksichtigt werden, sieht die Rechnung ein bisschen anders aus und dann kann es nur funktionieren, wenn die Immobilienpreise ständig steigen, was wiederum bedeutet, dass der Zins ständig sinken muss, was wiederum bedeutet, dass die Geldmenge ständig steigen muss. Unter Berücksichtigung der Nebenkosten des Erwerbs, sieht die Rechnung, immer noch stark vereinfacht, so aus.

Kosten der Immobilie 350 000
Nebenkosten 40 000
Anzahlung 50 000
Kredit 340 000

Wenn jetzt die Immobilienpreise selbst nicht steigen, dann können die Nebenkosten des Erwerbs nicht umgewälzt werden. Wodurch sich beim Verkauf folgendes Bild ergibt. Wir rechnen wieder mit 200 000 Euro, die durch die Miete getilgt wurden.

Verkauf der Immobilie: 350 000 Euro
Belastung 140 000 Euro
Anzahlung 50 000 Euro
Gewinn 160 000

Also: Er verkauft die Immobilie für 350 000 Euro, hat dann also 350 000 Euro auf der Kralle, muss aber noch 140 000 Euro an die Bank abdrücken, um den den Kredit zu tilgen, bleiben 210 000 übrig. Reingewinn ist das aber noch nicht, weil er ja ursprünglich 50 000 Euro reingebuttert hat, die müssen also wieder raus. Bleiben 160 000 übrig. Auf den Nebenkosten bleibt er also sitzen, wenn die Immobilienpreise nicht steigen. Die Immobilienpreise können aber nur steigen, also wenn die sonstigen Lebenserhaltungskosten gleich bleiben, wenn die Zentralbank das zulässt, also mehr Geld in den Markt schießt. (Was sie die letzten Jahre getan hat.)

An den verbleibenden 160 000 Euro knappert jetzt natürlich die Bank. Keynes prognostiziert in der General Theory of employement, interest and money, dass der Kapitalist irgendwann mal stirbt, weil Kapital, was letztlich Geld ist, eben nicht knapp ist und sich der Preis für Geld, also der Zins, irgendwann auf einem Niveau einpendeln wird, das gerade noch die Verwaltungskosten der Bank deckt, also z.B. das Geld, das die Bank für die Angestellten austütet, die die Kreditabwicklung überwachen. (Wir haben hier einen radikalen Bruch mit der klassischen Nationalökonomie, für Details siehe www.economics-reloaded.de und dann das kleine Büchlein zu Keynes.)

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